王先生（化名）与蓝天公司（化名）签署租赁合同，约定自2024年1月至2025年1月租赁涉案1401号房屋，月租金、押金均为8360元。租赁期间1404住户使用燃气热水器排放气体，王先生遂解除租赁合同，蓝天公司扣除违约金8360元后将剩余款项退还，王先生认为并非己方违约，诉至法院。北京海淀法院经审理，认定合同中未约定相邻房屋影响解除合同的免责规定，判决驳回王先生全部诉请。
王先生诉称，其与蓝天公司签订租赁合同，约定其承租蓝天公司提供的1401号房屋。1404住户违反《住宅设计规范》中的规定，将燃气热水器排烟筒排向公共楼道，向公共楼道内排烟。经过多次反映，1404住户仍然拒绝改正。王先生要求提前解除租赁合同，但蓝天公司扣除其违约金8360元，王先生认为退租并非其违约导致，故诉至法院要求退还违约金8360元。
蓝天公司答辩称，王先生于2024年10月28日申请解约，涉案合同已于2024年11月4日解除。因王先生单方提前解约，蓝天公司扣除其押金8360元抵作违约金后，将剩余款项23267.83元已退还。蓝天公司不同意返还违约金8360元。
法院经审理后认为，王先生以1404住户燃气热水器排气问题为由，提前解除与蓝天公司涉案1401房屋的租赁合同，但涉案合同仅约束蓝天公司提供的1401房屋，蓝天公司未经营1404房屋，合同中未约定相邻房屋影响解除合同的免责规定。同时，王先生自入住案涉房屋至提出异议已半年有余，承租期间也未发生因有气体造成其无法居住的情形。在无法律规定的免责事由情形下，王先生提前解约应按涉案合同约定承担违约责任，故王先生请求返还违约金8360元的诉讼请求，无事实与法律规定，法院不予支持。法院最终判决驳回王先生全部诉讼请求。
展开剩余39%该案中，邻居的排烟影响到承租人，此时再找出租人，并不能解决排烟的问题。法官表示，出租人与承租人双方基于租赁合同关系产生的权利义务，承租人可以找出租人承担维修、适租义务，但是承租人与邻居并不是受到租赁合同约束的主体，而是基于相邻关系引发的纠纷。
法官建议，承租人若对于邻居排烟问题有异议，可直接与邻居协商处理方法，在双方均可接受的范围内达成平衡，解决排烟问题。为避免发生本案中邻居拒绝沟通或者改变的情况，承租人可做好三项准备：第一，签约前实地看房，不仅要查看承租房屋的硬件情况，还需要对承租房屋周边对居住期间可能产生不利影响的因素重点关注，考虑自己能否接受；第二，在租赁期间发生纠纷，可以向群众自治组织、相关部门反映情况，协助处理双方排烟纠纷；第三，若承租人无法忍受排烟对自己居住的影响，承租人可以考虑提前解除房屋的，需根据合同约定确定有无违约责任，能否承担对提前解除可能涉及的违约责任。
通讯员 高靖凯
文/北京青年报记者 戴幼卿
编辑/周超
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